不動産を流動化するための典型的な手法であり、不動産から価値を切り離したうえで、その価値を細分化し、証券の形で流通させることをいう。
その仕組みは、大まかには3つの段階によって構成される。
1．流動化の対象となる不動産をSPC等や信託受託者が譲渡を受ける。これによって元の資産保有者（オリジネーター）から不動産が切り離され、不動産そのものの価値（収益力・リスク等）が明確になる。
2．SPC等や信託受託者は、不動産から得られるであろう収益（インカムゲインとキャピタルゲイン）を裏づけとして証券（出資口・信託受益権等）を発行する。これによって、不動産の価値が細分化される。
3．証券を流通させる。
これによって、不動産が金融商品の形で取引されることになる。
このとき、それぞれの段階で仕組みを工夫し、元の不動産の価値を加工して、多様な不動産証券化商品を作り出すことができる。例えば、1．の段階では、異なる複数の不動産をプールしてリスクを分散すること、2．の段階では、収益の配分を優先・劣後の関係に構造化してリスクとリターンの異なる証券を発行することなどが行なわれている。また、3．の段階では、金融市場における不動産証券化商品の特性を明確にして、投資家による適正な判断を可能とするサービスなどが提供されている。さらに通常は、収益性を確保するために、不動産の運用は専門の運用者に委託される。
不動産の証券化において鍵となるのは、不動産からの収益を最適化するような不動産経営能力、および、不動産市場の動向を的確に把握するための市場情報である。しかしながら、その向上・充実を図るための仕組みは、現在、発展途上にある。